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已設定抵押權之不動產 能否再租予他人?

按民法第八百六十條規定:「稱抵押權者,謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產,

得就其賣得價金受清償之權。」不動產雖經所有人設定抵押權,但因抵押權人並不占有抵押物,

所有人得繼續對於所有物使用收益,而將所有物出租,為所有權行使之方式,故不動產雖經設定抵押權,

所有人仍得將該不動產出租與他人使用,僅於租賃契約之訂定足使抵押物之價值減少者,

抵押權人得請求停止其行為。如有急迫之情事,抵押權人得自為必要之保全處分

(民法第八百七十一條),或請求得請求抵押人回復抵押物之原狀,

或命抵押人提出與減少價額相當之擔保(民法第八百七十二條)。

此外,若因租賃契約之存在,致妨礙抵押權人行使抵押權,

無法順利拍賣抵押物時,依民法第八百六十六條但書之規定,

抵押權人得聲請法院除去該租賃契約後再行拍賣。

出租給他人之不動產 能否為擔保債務而設定抵押權?

按民法第七百六十五條規定:「所有人於法令限制之範圍內,

得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。」是故,

所有人雖與他人訂立租賃契約,將所有物租予他人使用收益,

只是其使用收益權能受到限制,並未改變其所有權之內容,仍得自由處分其所有物,

如有擔保債務之必要,並得就所有物設定不動產抵押權(民法第八百六十條),

而承租人如因出租人設定抵押權導致使用收益租賃物受妨礙時,

依民法第四百二十六條之規定:「出租人就租賃物設定物權,致妨礙承租人之使用收益者,

準用第四百二十五條之規定。」即所設定物權之權利人,

仍受租賃契約之拘束,而應尊重承租人就該租賃物之使用收益權利。

惟若係不動產先設定抵押權後,再出租給他人,則依民法第八百六十六條之規定,

該租賃契約不得妨礙抵押權之行使,應以抵押權為優先。

租期屆滿前 出租人能否將租賃物之所有權讓與他人?

按民法第四百二十五條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,

縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,

於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」

可知出租人若為所有人,自得將其所有權讓與第三人,並不會因該所有物己出租他人之影響。

 惟出租人於租賃期間將租賃物之所有權讓與他人時,除非租賃契約屬於超過五年,

或屬未定期限之未公證不動產契約,對於租賃物受讓人不生效力外,受讓人均需承受原租賃契約而受拘束,

承租人之權利不受影響。故出租人於租期屆滿前,自得將租賃所有權讓與他人。

此外,值得附帶一提的是,法院實務上認為強制執行程序所進行之拍賣亦為買賣之一種,

因此,透過拍賣取得不動產所有權者,亦有上述民法第四百二十五條規定之適用。

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